Στη σύγχρονη πραγματικότητα, η ανακαίνιση πολυκατοικίας περιλαμβάνει ολοκληρωμένες παρεμβάσεις λειτουργικής και ενεργειακής αναβάθμισης, και δεν περιορίζεται σε ένα απλό «φρεσκάρισμα» ή αισθητική αλλαγή του κτηρίου. Οι σύγχρονες ανάγκες –ενεργειακές, τεχνικές, οικονομικές και αισθητικές– απαιτούν λύσεις που αυξάνουν τη διάρκεια ζωής του κτηρίου, μειώνουν τα λειτουργικά έξοδα και βελτιώνουν την καθημερινότητα των ενοίκων. Μια σωστά οργανωμένη ανακαίνιση πολυκατοικίας μπορεί να αναβαθμίσει ουσιαστικά ένα ακίνητο, να αυξήσει την αξία όλων των διαμερισμάτων και να μειώσει τις ζημιές και τις βλάβες που ανακύπτουν συνεχώς με υψηλό κόστος.
Τεχνικά, η ανακαίνιση πολυκατοικίας αποτελεί μια καίρια παρέμβαση, καθώς αφορά βασικές κοινόχρηστες εγκαταστάσεις που επηρεάζουν τη λειτουργικότητα και την ποιότητα διαβίωσης όλων των χρηστών του κτηρίου: κέλυφος, μόνωση, υγρομόνωση, ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, ανελκυστήρα, φωτισμό, πυρασφάλεια. Το καλό νέο είναι ότι τα τελευταία χρόνια υπάρχουν πλέον σύγχρονα υλικά και τεχνικές που μειώνουν σημαντικά τον χρόνο εργασιών και τον προϋπολογισμό — αρκεί να γίνει σωστή μελέτη και σωστός συντονισμός.
Τι περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη ανακαίνιση πολυκατοικίας
Η ανακαίνιση πολυκατοικίας μπορεί να είναι από μερική έως πλήρης. Για να μειώσουμε κόστος και χρόνο, πρέπει πρώτα να γνωρίζουμε τι πραγματικά χρειάζεται το κτήριο. Ως τεχνική προσέγγιση, ξεκινάμε πάντα με αυτοψία, τεχνική αξιολόγηση και ιεράρχηση αναγκών.
Συνήθεις εργασίες σε μια ανακαίνιση πολυκατοικίας:
- εξωτερική θερμομόνωση (κέλυφος)
- υγρομόνωση ταράτσας
- επισκευή όψεων/σοβάδων/ρωγμών
- βάψιμο εξωτερικό/εσωτερικό
- ανακαίνιση κλιμακοστασίου και εισόδου
- αντικατάσταση φωτισμού με LED
- αναβάθμιση ηλεκτρολογικού πίνακα κοινόχρηστων
- εργασίες ανελκυστήρα
- αποκατάσταση υδρορροών
- αντικατάσταση κεντρικής θέρμανσης ή εκσυγχρονισμός
Το «μυστικό» μιας επιτυχημένης ανακαίνισης πολυκατοικίας δεν είναι να γίνουν όλα, αλλά να γίνουν οπωσδήποτε οι εργασίες με τη μεγαλύτερη απόδοση.
Ανακαίνιση πολυκατοικίας: Πώς μειώνουμε κόστος πριν καν ξεκινήσουν τα έργα
Μιλώντας εκ πείρας, για το μεγαλύτερο κόστος στις περισσότερες ανακαινίσεις δεν ευθύνονται τα υλικά, αλλά τα λάθη, οι αλλαγές και οι καθυστερήσεις. Γι’ αυτό, σε κάθε ανακαίνιση πολυκατοικίας, η σωστή προετοιμασία είναι καθοριστική.
Βήματα που μειώνουν το κόστος:
- Τεχνική επιθεώρηση και έκθεση (ρωγμές, υγρασίες, φθορές)
- Προμέτρηση εργασιών και κατάρτιση αναλυτικού προϋπολογισμού
- Χρονοδιάγραμμα εργασιών με σειρά προτεραιότητας
- Καθορισμός τεχνικών προδιαγραφών υλικών
- Διαχείριση πρόσβασης/ικριωμάτων για να μην μπαινοβγαίνουν συνεργεία
Η ανακαίνιση πολυκατοικίας γίνεται οικονομική όταν οργανώνεται ως έργο, όχι σαν εργασίες του τύπου “βλέποντας και κάνοντας».
Υλικά νέας γενιάς
Η εξέλιξη στα υλικά έχει αλλάξει εντυπωσιακά την ταχύτητα. Πλέον υπάρχουν λύσεις με μεγαλύτερη απόδοση, λιγότερα εργατικά και καλύτερη διάρκεια ζωής. Σε μια ανακαίνιση πολυκατοικίας, αυτό μεταφράζεται σε λιγότερες επισκευές στο μέλλον.
1) Προηγμένα συστήματα θερμομόνωσης (ΣΣΕΘ)
Τα συστήματα εξωτερικής θερμομόνωσης στην εποχή μας είναι ολοκληρωμένα:
- ειδικές κόλλες/πλέγματα
- βύσματα σωστής μηχανικής στήριξης
- ακρυλικά ή σιλικονούχα τελικά επιχρίσματα
Η ανακαίνιση πολυκατοικίας πραγματοποιείται ταχύτερα, καθώς τα συστήματα αυτά έχουν τυποποιημένη εφαρμογή και σαφή τεχνικά βήματα.
2) Γραφιτούχο EPS / Πετροβάμβακας
- Το γραφιτούχο EPS, δηλαδή θερμομονωτικές πλάκες διογκωμένης πολυστερίνης με γραφίτη, προσφέρει καλύτερη θερμομόνωση με μικρότερο πάχος.
- Ο πετροβάμβακας υπερέχει στην πυρασφάλεια και την ηχομόνωση.
Η επιλογή καθορίζεται από τις ανάγκες του κτηρίου και τους στόχους της ανακαίνισης πολυκατοικίας.
Εργασίες ταράτσας με σύγχρονη υγρομόνωση
Η ταράτσα είναι η «οροφή» της πολυκατοικίας και η συχνότερη πηγή υγρασιών. Μια σωστή ανακαίνιση πολυκατοικίας δεν μπορεί να αγνοήσει την υγρομόνωση.
Σύγχρονες λύσεις:
- πολυουρεθανικές υγρές μεμβράνες (χωρίς αρμούς)
- ασφαλτικές μεμβράνες νέας γενιάς
- προστατευτικά γεωυφάσματα
- σωστή δημιουργία ρύσεων για απορροή
Πλεονέκτημα: μικρότερος χρόνος εφαρμογής και μεγαλύτερη διάρκεια.
Επισκευές όψης χωρίς «μπαλώματα»: ρητινούχα υλικά και ενισχύσεις
Σε παλιές πολυκατοικίες συχνά υπάρχουν:
- ρηγματώσεις σοβάδων
- αποκολλήσεις
- εκτεθειμένα σίδερα από ενανθράκωση
Η σύγχρονη ανακαίνιση πολυκατοικίας χρησιμοποιεί:
- ρητινούχα επισκευαστικά κονιάματα
- αντιδιαβρωτική προστασία οπλισμού
- ινοπλισμένα επισκευαστικά
- συστήματα πλέγματος στις ευάλωτες ζώνες
Με αυτά τα υλικά, επιτυγχάνονται λιγότερες επαναλήψεις εργασιών μελλοντικά.
LED και αυτοματισμοί κοινόχρηστων: χαμηλό κόστος, άμεσο όφελος
Ένα από τα πιο “value for money” κομμάτια σε κάθε ανακαίνιση πολυκατοικίας είναι ο φωτισμός.
Ενέργειες:
- αλλαγή λαμπτήρων σε LED
- τοποθέτηση αισθητήρων κίνησης
- χρονοδιακόπτες/ρελέ φωτοκύτταρου
- σωστή επιλογή φωτιστικών αντοχής (IP)
Οφέλη:
- μείωση ρεύματος κοινοχρήστων
- καλύτερη ασφάλεια στο κλιμακοστάσιο
- εκσυγχρονισμός της εικόνας του κτηρίου
Η ανακαίνιση πολυκατοικίας γίνεται πιο «έξυπνη» και πιο οικονομική.
Ανελκυστήρας: εκσυγχρονισμός χωρίς πλήρη αντικατάσταση
Πολλές πολυκατοικίες –οι ένοικοί τους για την ακρίβεια– φοβούνται το κόστος του ανελκυστήρα. Ωστόσο, μια ανακαίνιση πολυκατοικίας μπορεί να περιλαμβάνει και τμηματική αναβάθμιση, όπως:
- αντικατάσταση πίνακα/ηλεκτρονικών
- inverter για πιο ομαλή λειτουργία
- αλλαγή συρματόσχοινων όπου απαιτείται
- αντικατάσταση θυρών ή μηχανισμών
Έτσι μειώνεται κόστος και χρόνος, χωρίς να «ξηλωθεί» όλος ο ανελκυστήρας.
Κατασκευαστικές τεχνικές που εξοικονομούν χρόνο
Η ταχύτητα στο έργο δεν εξαρτάται μόνο από υλικά, αλλά από τις τεχνικές.
Σε οργανωμένη ανακαίνιση πολυκατοικίας εφαρμόζουμε:
- σωστή φάση ικριωμάτων (όλα μαζί, όχι τμηματικά)
- παράλληλη εκτέλεση εσωτερικών/εξωτερικών εργασιών
- εργοταξιακή οργάνωση (χώρος αποθήκευσης, πρόσβαση)
- προκαθορισμένες παραδόσεις υλικών
- εβδομαδιαία πλάνα εργασιών
Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται «νεκρές μέρες» που αυξάνουν κόστος.
Συχνά λάθη που αυξάνουν το κόστος στην ανακαίνιση πολυκατοικίας
Για μια πραγματικά οικονομική μια ανακαίνιση πολυκατοικίας, αποφεύγουμε:
- επιλογή μόνο με βάση τη χαμηλότερη προσφορά
- ασαφείς τεχνικές προδιαγραφές («βάλε ό,τι να ’ναι»)
- έλλειψη επίβλεψης από μηχανικό
- αλλαγές υλικών μέσα στο έργο
- απουσία χρονοδιαγράμματος
Η εμπειρία δείχνει ότι η χαμηλή τιμή χωρίς οργάνωση στο τέλος πληρώνεται ακριβά.
Η λογική της επένδυσης
Η ανακαίνιση πολυκατοικίας είναι μια επένδυση που «επιστρέφει» στους ιδιοκτήτες με πολλούς τρόπους: καλύτερη εικόνα, λιγότερες βλάβες, μικρότερα κοινόχρηστα, υψηλότερη αξία των διαμερισμάτων. Τα σύγχρονα υλικά και οι τεχνικές μάς επιτρέπουν πλέον να υλοποιούμε έργα πιο γρήγορα και πιο οικονομικά, χωρίς εκπτώσεις στην ποιότητα.
Το σημαντικό είναι να αντιμετωπιστεί η ανακαίνιση πολυκατοικίας οργανωμένα: με τεχνική μελέτη, σωστό προγραμματισμό, ποιοτικά συστήματα και αξιόπιστη τεχνική ομάδα.